专家论市：今年至少还有4次降准 房产税是造谣

来源：腾讯房产·成都站 作者：刘久林 时间：2015-03-18 浏览次数：893

     （ 腾讯房产成都站 刘久林）从2015年年初开始，降准、降息、不动产登记、两会房产税讨论等与房地产相关的政策层出不穷，交替带来的希望和障碍让房地产市场进入胶着期，注定让2015年房地产市场扑朔迷离。在2014年的淡市背景下，作为“白银时代”的攻坚年，2015年房地产市场到底会怎样走？腾讯房产特邀全国知名房地产专家陈宝存论道楼市，为大家带来精彩的房地产未来解析。

     陈宝存

     专家档案：陈宝存，中国民主同盟盟员、全国工商联房地产商会理事、中国城市产业发展联盟主席、著名独立经济学家、全国地产知名专家和评论人，与任志强，董藩，朱大鸣并称为中国楼市春天派四大代表人物。

     今年至少还有4次降准 2015是房地产的大年

     对于2015年整体市场看法，陈宝存认为，房价和成交要马上涨上去不可能。但随着两会后，有利于房地产稳定的政策陆续出台，因为不动产登记带来的观望情绪的慢慢弱化，市场会开始快速活跃。全国各类市场都是跟着北京走，开年初，因为很多项目都还未推新盘，市场表现不明显，但两会后，北京房价开始上涨，其它城市肯定会跟着变化。

     2015是房地产的大年，将超越2013年的最高点（2013年全国房地产销售面积13亿平方米），之所以这么说有三点理由。一是土地出让在下降，但土地出让价格上涨，去年全国土地出让平均下降14%，但土地出让楼面地价平均上涨15%，一线城市楼面地价上涨更是达到50%。“面粉”成本提高，“面包”价格肯定会有所上涨。

     二是政府主导鼓励改善性需求的声音越来越大，势必会促成大量转化，形成新的房地产市场需求，给房地产发展带来新机遇。三是政策层面，保守估计，今年至少还有4次降准、1次降息，释放出来的大量流动性资金会极大的活跃房地产市场。

     其实2014年也并不算差，2014年全国商品房销售面积12亿平方米，为2012年、2013年、2014年的平均值。2014年只是结构性问题，商业、养老、旅游地产过剩，很多房企瞎转型，不应该投资这么多。

     不动产登记完善需要30年 房产税是造谣

     关于对不动产登记的担忧，陈宝存认为，目前很多对不动产登记的解读都是误读，媒体、专家过度曲解《不动产登记暂行条例》。事实上，不动产登记不是只针对房屋登记，而是包括土地、林地等不动产的统一登记。而以往的登记我们是分属多个部门的，而目前只是是试点统一到一个部门而已。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。《不动产登记暂行条例》告诉大家，不动产登记为权利人主动行为，而不是政府管理手段。

     同时，与不动产登记的相关法律、法规修改至少都得十年，不动产登记制度彻底完善需要30年。不动产登记制度完善后，房产登记的评估工作才是房产税的征收基础，而我们目前并不具备这个基础。所以，房产征收只是造谣，财政部副部长朱光耀也已经明确表示，房产税出台目前尚无明确时间表，只是在研究中。其实，早在2012年，微信里关于房产税征收细则的流言就有了，还说的有鼻子有眼的，而且最常说的是2014年全面开征。

     不动产统一登记，等于房产税是否落地的第二只靴子。不动产登记落地却没有房产税试点跟进，房价在信贷政策刺激下，面临新一轮暴涨。

     一线城市也存在分化 京、沪不可能取消限购

     3月15日，有消息传言称，上海将于2015年4月1日执行限购放宽。虽然不足24个小时，这一消息即被官方人士否定，但一线城市是否会放松限购这个话题又因此再次被推上热议的焦点。事实上，大部分业内人士都相信，2015年的楼市政策将趋向放松。尤其在15日李克强总理的记者答问过后，保持这种想法的人则更占多数。

     接受外媒提问时，李克强总理调侃对方称，你的中文说得这么流利，不知道你有没有在中国买房。当然，我们是欢迎的。有行业人士据此调侃，李克强总理已经明确表示欢迎外国人到北京投资置业，而北京目前的限购连外地人都难以在北京购房，更不要说外籍人士。因此，按照总理的发言，放松限购很有可能。

     对于一线城市是否会取消限购的问题，陈宝存认为，一线城市也存在分化，京、沪肯定不可能取消限购，深圳、广州倒是有可能。北京和上海作为超级城市，每年人口流入高达50—100万，取消限购是可怕的。而广东官方层面，曾经有人表态说“国家没有一定要坚持限购的规定”，所以，它们有可能放松或取消限购。

     房地产还有白银30年 有人就有房地产需求

     作为坚定不移的“楼市春天派”、“楼市铁托”，陈宝存对中国房地产市场的信心到底源自何处。陈宝存表示，自己的信心源于所有的数据分析、源自不断利好的政策，每年的房地产整体数据都表明房地产是在向上的。源于中国的城镇化红利，中国的新型城镇化至少还要30年才能完成，每年都有1000万新进城人口。我国计划城市人口要达到10亿以上，但目前只有7亿，还有3亿以上的缺口，这个市场会有多大。最后，还源于新的人口红利，计划生育政策已经在开始放开，人口红利又在重新开始变大。

     所以，就未来的房地产市场来说，是“白银30年，青铜50年，黑铁120年，有人类的地方就有房地产需求，房地产产业会持续繁荣”。中国的城镇化才开始不久，日本、韩国是在城镇化完成后大量兴建，才产生的泡沫，与中国不同。中国光刚需每年都能完成12亿平方米的商品房销售指标，还不说旧城改造带来的市场需求。就国外房地产发展的实际来说，这么多年了，欧美等发达国家的房地产仍然不错，而中国房地产发展才刚刚开始10年。